中國(guó)住房發(fā)展（2012年中）報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告稱(chēng)，今年上半年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)區(qū)間。
       據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組組長(zhǎng)高培勇介紹，盡管2012年6月，房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)偏離“軟著陸”的調(diào)控目標(biāo)的趨勢(shì)，只要下半年政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)調(diào)整仍有望趨向價(jià)格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
       針對(duì)下半年我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控措施，報(bào)告建議，要通過(guò)強(qiáng)化和完善調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲的局面，防止報(bào)復(fù)性反彈，及時(shí)預(yù)防和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)理性和“軟著陸”。
       社科院發(fā)布的報(bào)告詳情如下：
       中國(guó)住房發(fā)展（2012年中）報(bào)告（摘要）
       中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組【課題組長(zhǎng)高培勇，副組長(zhǎng)倪鵬飛】
       一、2012上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及與調(diào)控目標(biāo)對(duì)照
       上半年，面對(duì)日益惡化的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及由此導(dǎo)致的復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作基調(diào)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的方針指導(dǎo)下，在微調(diào)和預(yù)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，堅(jiān)持了房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢(shì)。具體表現(xiàn)在：1、宏觀經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在預(yù)設(shè)區(qū)間，有亮點(diǎn)，也有隱憂，但總體下降過(guò)速，超出預(yù)期。2、房地產(chǎn)投資：增幅繼續(xù)大幅回落，影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)合理。3、房地產(chǎn)供求：處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過(guò)速，成交量已經(jīng)回暖；4、房地產(chǎn)價(jià)格：住房?jī)r(jià)格同比下降符合目標(biāo)，環(huán)比出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)。5、房地產(chǎn)金融：住房金融總體增長(zhǎng)穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過(guò)快增長(zhǎng)和違約積聚的隱憂。6、住房用地：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，保障性住房用地應(yīng)保盡保，但是土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌過(guò)速，未來(lái)價(jià)格反彈的壓力。7.保障性住房按計(jì)劃實(shí)施，開(kāi)發(fā)資金缺口較大。
       二、2012上半年的形勢(shì)及問(wèn)題的原因分析
       2012上半年住房市場(chǎng)的形勢(shì)及其變化是住房市場(chǎng)各方相互博弈，尤其是各方與中央調(diào)控政策博弈并動(dòng)態(tài)演化的結(jié)果，其表現(xiàn)是：1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及宏觀政策的調(diào)整；2、金融機(jī)構(gòu)有關(guān)住房信貸政策的調(diào)整；3、金融政策的微調(diào)及傳言影響市場(chǎng)預(yù)期改變；4、地方政府財(cái)政壓力增大及預(yù)期調(diào)整；5、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金和庫(kù)存壓力及預(yù)期調(diào)整；6、購(gòu)房者剛性需求釋放及預(yù)期改變。
       總之，上半年市場(chǎng)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場(chǎng)恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實(shí)際作用導(dǎo)致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。雖然今年以來(lái)貨幣政策進(jìn)入適度微調(diào)期，央行既降存準(zhǔn)率又降息，銀行可貸資金規(guī)模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產(chǎn)資金緊張局面會(huì)得到明顯緩解。一方面，由于時(shí)滯等影響，宏觀政策的微調(diào)還沒(méi)有通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制影響到房地產(chǎn)供求層面；另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款仍強(qiáng)調(diào)差別化政策；與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸政策微調(diào)影響有限。6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)市場(chǎng)影響最及時(shí)和直接的個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11 %，增速比上季度末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。
       2012年上半年，為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅(jiān)定不移地繼續(xù)加大政策實(shí)施力度，多次重申抑制不合理需求，堅(jiān)持限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。但在具體操作上存在有待完善的問(wèn)題：1、總體政策有待慎密。當(dāng)宏觀政策調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，且調(diào)控方向與住房調(diào)控方向不一致時(shí)，針對(duì)兩者沒(méi)有選擇好有效定向和隔離的手段和工具；2、行政調(diào)控有待完善。沒(méi)有完善房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并予以制度化和長(zhǎng)期化。第一，針對(duì)2011年調(diào)控目標(biāo)沒(méi)實(shí)現(xiàn)的沒(méi)有追究責(zé)任；房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制還沒(méi)有兌現(xiàn)；第二，2012中央有關(guān)部門(mén)沒(méi)有延續(xù)去年的各城市確定調(diào)控目標(biāo)的要求，使得問(wèn)責(zé)制無(wú)法實(shí)施；第三，針對(duì)一些城市微調(diào)調(diào)控政策，包括變相放松限購(gòu)或者實(shí)行土地炒作，僅采取制止措施，沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任追究；3、預(yù)期管理沒(méi)跟上。盡管從嚴(yán)調(diào)控的政策沒(méi)有改變。但是，一方面，面對(duì)宏觀政策微調(diào)的過(guò)度解讀，放松調(diào)控的市場(chǎng)傳言，有關(guān)部門(mén)回應(yīng)還不夠清晰和有力；另一方面，尤其是在宏觀政策微調(diào)初期，有關(guān)從嚴(yán)調(diào)控不放松的表態(tài)不夠頻繁和堅(jiān)決。給媒體留下炒作的空間，給市場(chǎng)留下想象的空間；4、信貸政策無(wú)差異改變。事實(shí)上，首套房?jī)?yōu)惠并不能從實(shí)際意義上刺激太多剛性需求，即便改變政策，按照調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該在房?jī)r(jià)理性回歸到一定程度（比如房?jī)r(jià)下降10%以后），此前兩次降息均采用無(wú)差異同比例降息（包括公積金），二次降息時(shí)“要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，無(wú)疑發(fā)出了一個(gè)房貸降息的信號(hào)，是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變的主要原因；5、稅制改革試點(diǎn)不積極。2012年3月22日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確，今年要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。但是，到目前為止，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息遲遲未見(jiàn)，這在一定程度上尤其影響市場(chǎng)預(yù)期。
       三、2012下半年的總體趨勢(shì)與主要風(fēng)險(xiǎn)
       2012年住房市場(chǎng)發(fā)展的總體趨勢(shì)：基于宏觀大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)短期基本面的判斷：宏觀政策微調(diào)奏效，關(guān)鍵動(dòng)力比較有力，從而為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件；剛性需求有所釋放，開(kāi)發(fā)商面臨庫(kù)存與資金雙重壓力，樓市整體供大于求。我們認(rèn)為：盡管2012年6月，房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)偏離“軟著陸”的調(diào)控目標(biāo)的趨勢(shì)，只要下半年政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)調(diào)整仍有望趨向價(jià)格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。但如果政策有力但不十分有力，基于各方博弈，下半年也存在價(jià)格溫和回升，成交量繼續(xù)增加的可能性。
       2012年下半年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生的，而主要通過(guò)行政高壓手段實(shí)現(xiàn)；也不是理性的市場(chǎng)力量的作用，而主要是由于非理性的預(yù)期改變所導(dǎo)致的，基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性。1、報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣。2、資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
       下半年住房市場(chǎng)調(diào)控的復(fù)雜性。下半年，針對(duì)市場(chǎng)主體和政策本身，中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多復(fù)雜的矛盾：1、中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的操作方向相反。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，寬松的貨幣政策最終要傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去，增加了從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的難度。2、地方政府財(cái)政吃緊與支出增加。3、開(kāi)發(fā)商資金斷裂與得到資金不降價(jià)。4、需求者買(mǎi)漲不買(mǎi)落，預(yù)期變化較快。
       四、2012下半年的住房市場(chǎng)調(diào)控政策建議
       下半年基本目標(biāo)：爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的雙雙軟著陸：在價(jià)格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢(shì)，使之重新回到總體回落的方向上來(lái)；在銷(xiāo)售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷(xiāo)售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。
       總體思路：毫不動(dòng)搖，統(tǒng)籌兼顧，相機(jī)抉擇，長(zhǎng)短結(jié)合。
       主要任務(wù)：通過(guò)強(qiáng)化和完善調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲的局面，防止報(bào)復(fù)性反彈，及時(shí)預(yù)防和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和“軟著陸”，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和“軟著陸”做貢獻(xiàn)。同時(shí)，為房地產(chǎn)長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件，而當(dāng)務(wù)之急是扭轉(zhuǎn)預(yù)期。
       為此，第一，要繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)發(fā)10號(hào)文件），國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)；第二，近期國(guó)務(wù)院組織檢查各地落實(shí)政策的情況，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)適時(shí)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，主流媒體加大力度，積極宣傳和引導(dǎo)預(yù)期；第三，國(guó)務(wù)院在近期內(nèi)應(yīng)迅速出臺(tái)一些新的措施，以實(shí)際調(diào)控行動(dòng)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。具體建議如下：
       （一）繼續(xù)實(shí)施微調(diào)的策略，實(shí)施“促消費(fèi)，穩(wěn)投資，保出口”的宏觀調(diào)控政策
       （二）行政制度：完善調(diào)控的部門(mén)和協(xié)調(diào)機(jī)制，落實(shí)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制
       增加調(diào)控部門(mén)，完善協(xié)調(diào)機(jī)制。建議將原來(lái)的7部委擴(kuò)展成8部委，增加新聞宣傳主管部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)新聞?shì)浾摰囊龑?dǎo)和監(jiān)管；成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的領(lǐng)導(dǎo)小組或?qū)ｉT(mén)委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)決策和聯(lián)合行動(dòng)。
       完善調(diào)控目標(biāo)，完善問(wèn)責(zé)機(jī)制。制定全面、適當(dāng)?shù)淖》空{(diào)控目標(biāo)，包括住房供應(yīng)及價(jià)格，住房信貸及增長(zhǎng)，土地供應(yīng)及價(jià)格、保障性住房建設(shè)目標(biāo)，稅收、土地、金融等相關(guān)制度改革的規(guī)劃目標(biāo)。細(xì)化行政責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，兌現(xiàn)責(zé)任追究。
       （三）需求管理：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。
       （四）預(yù)期管理：完善新聞發(fā)言人制度，嚴(yán)懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作
       （五）金融政策：取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策
       建議有關(guān)部門(mén)（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)）牽頭并在盡可能短的時(shí)間里建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)。實(shí)施房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長(zhǎng)目標(biāo)的區(qū)間控制。按照一定比例（如房地產(chǎn)商業(yè)貸款與保障性住房貸款6:4），實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。實(shí)施差別利率制度：第一，取消“商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率”，二套房的貸款利率提升至基準(zhǔn)利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，實(shí)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自動(dòng)上浮普通行業(yè)貸款0.5的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5百分點(diǎn)的制度。
       繼續(xù)限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3%；停止三套房貸款。繼續(xù)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)審核借款人，暫未有新的調(diào)整。
       取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道。在開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快建快銷(xiāo)。
       （六）稅收政策：將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口
       建議有關(guān)部門(mén)在總結(jié)重慶和上海房地產(chǎn)征收試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，迎難而上，進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)城市，將房地產(chǎn)試點(diǎn)與個(gè)別房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整（比如限購(gòu)政策）結(jié)合起來(lái)，鼓勵(lì)有條件的地方率先進(jìn)行對(duì)中上收入階層持有超過(guò)普通商品房標(biāo)準(zhǔn)部分的物業(yè)開(kāi)征房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，根據(jù)用途、價(jià)值、面積、套型、使用年限等，確定征收合理的額度和稅率。
       （七）住房保障：完善安居工程的各項(xiàng)措施，探索實(shí)施康居工程
加快開(kāi)辟保障性住房多元化的融資渠道。繼續(xù)增加政府的保障房財(cái)政投入。重點(diǎn)加快推進(jìn)企業(yè)債券融資工作，向機(jī)構(gòu)投資者和社會(huì)公眾進(jìn)行債券融資。
       向商業(yè)金融機(jī)構(gòu)和政策金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸融資。向政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)融資。實(shí)行安居住房投資或開(kāi)發(fā)企業(yè)上市融資。第五，建立安居住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。
加快完善保障房質(zhì)量管理制度?？焱晟票Ｕ戏康呐渥夂团涫壑贫?。明晰保障性住房產(chǎn)權(quán)出資人所有制。完善保障性住房經(jīng)營(yíng)管理體制。
       批準(zhǔn)有條件的城市實(shí)施“康居工程”的試點(diǎn)和探索。重新界定普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，界定中等收入家庭資格，采取定向申請(qǐng)的辦法，對(duì)符合收入和居住條件的中等收入居民給予購(gòu)租普通商品房?jī)?yōu)惠支持，對(duì)中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品房給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔(dān)保。
       （八）租賃市場(chǎng)：規(guī)范租賃市場(chǎng)，發(fā)展租賃市場(chǎng)
       （九）土地政策：制定土地調(diào)控的目標(biāo)，完善土地招拍掛制度
       要求各地政府限期制定土地調(diào)控的目標(biāo)。包括供地規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)、供給價(jià)格區(qū)間和增幅區(qū)間，落實(shí)調(diào)控責(zé)任，并作為行政問(wèn)責(zé)的依據(jù)；增加普通商品房用地尤其是保障性住房用地的供應(yīng)。簡(jiǎn)化審批程序，減免行政收費(fèi)，確保住房用地應(yīng)保盡保；完善住房用地有償出讓的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；積極探索建立牽制地價(jià)過(guò)度上漲的長(zhǎng)效機(jī)制。選取一些城市開(kāi)展試點(diǎn)：實(shí)行房?jī)r(jià)過(guò)度上漲超過(guò)購(gòu)買(mǎi)力的差額，由政府土價(jià)過(guò)度上漲而獲取的收益補(bǔ)貼的制度。當(dāng)商品房用地土地價(jià)上漲導(dǎo)致普通商品房和保障房?jī)r(jià)格上漲，超出中低收入及保障對(duì)象承受能力時(shí)，其價(jià)差的一定比例由商品房用地上漲的出讓金補(bǔ)貼。 
                                                                                                                    （來(lái)源：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院網(wǎng)）