“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，是住建部對(duì)樓市的定調(diào)。12月19日，住建部部長(zhǎng)陳政高部署2015年全國(guó)住建系統(tǒng)重點(diǎn)工作，除了明確表示加快保障房建設(shè)之外，只字未提房地產(chǎn)調(diào)控。
    “2014年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入自發(fā)性調(diào)整，庫(kù)存壓力普遍存在，很多行政手段不需要了，”深圳一大型開(kāi)發(fā)商人士表示，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化為主，政策寬松可期。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在解讀住建部會(huì)議時(shí)認(rèn)為，未來(lái)改善性需求的入市門(mén)檻還將放低，樓市整體松綁是趨勢(shì)，去庫(kù)存將成為明年各地的政策主線，但一線城市短期取消限購(gòu)的可能性不大，保障房則依然會(huì)為房地產(chǎn)投資失速托底。
    政策調(diào)控權(quán)下放
    陳政高在講話中提到，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)。“注意地區(qū)差異”的強(qiáng)調(diào)在諸多開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，意味著樓市政策調(diào)控主體將下放到各個(gè)地方。
    受樓市成交低迷影響，2014年大部分地方政府都陸續(xù)開(kāi)展了救市行動(dòng)，從不同程度對(duì)限購(gòu)、差別化信貸等政策及時(shí)調(diào)整放松，有些城市甚至出臺(tái)了刺激性措施。
    而住建部的表態(tài)意味著，地方政府的調(diào)控主體責(zé)任在強(qiáng)化，對(duì)于市場(chǎng)更趨靈活的調(diào)整在2015年將延續(xù)。
    明年樓市的主基調(diào)顯然仍是消化庫(kù)存。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月末，商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米。另外，截至2014年12月20日，數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的12個(gè)主要代表城市庫(kù)存總量繼續(xù)走高，漲幅為0.8%。
    “解決庫(kù)存問(wèn)題被視為促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵，去庫(kù)存將成為2015年各地松綁樓市調(diào)控重點(diǎn)?！睆埓髠フJ(rèn)為，庫(kù)存量較大的城市要千方百計(jì)消化商品房待售面積，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整上，地方政府可通過(guò)完善房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施、加快行政審批速度等重要手段來(lái)解決。
    宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心預(yù)測(cè)，2015年，限購(gòu)、公積金、稅收及房地產(chǎn)融資政策均有望在2014年寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步落地，由地方進(jìn)行細(xì)化。但制約成交回暖的根源在于信貸和流動(dòng)性的持續(xù)緊縮，因此降息周期開(kāi)啟后首套房貸利率下行將是2015年政策的最大看點(diǎn)。
    此外，地方政府在掌握更多的主動(dòng)權(quán)之后，出臺(tái)其他相關(guān)有利政策的可能性明顯增加。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，對(duì)于住房福利的增進(jìn)將更受關(guān)注。在他看來(lái)，對(duì)于剛需購(gòu)房者，不排除在首付比例、按揭貸款利率、住房落戶上一些優(yōu)惠政策的出臺(tái)；對(duì)于投資型購(gòu)房者，地方政府也有可能在高端物業(yè)投資方面采取放松的態(tài)度。
    城市之間深度分化
    庫(kù)存高企是2014年樓市的突出現(xiàn)象，并將延續(xù)至明年。而不同城市去庫(kù)存的壓力也明顯分化。從同策咨詢研究部12月監(jiān)測(cè)的全國(guó)各線城市庫(kù)存總量環(huán)比增幅來(lái)看，一線城市超過(guò)了二線、三四線城市，且環(huán)比增幅沒(méi)有降低。
    同策咨詢研究部分析師許之靜對(duì)此解釋，一線城市商品房快速去化，帶來(lái)了更加高速的供應(yīng)，房企去庫(kù)存壓力越來(lái)越重，二線、三四線城市庫(kù)存壓力表現(xiàn)相對(duì)溫和，二線城市已經(jīng)略顯存量環(huán)比下滑的傾向，取消限購(gòu)、公積金新政等寬松政策，對(duì)于二線城市的市場(chǎng)去庫(kù)存起到了有效作用。
    但二三線城市的庫(kù)存壓力也不容樂(lè)觀。某機(jī)構(gòu)在其最近的一份研究報(bào)告中指出，部分二三線城市早期開(kāi)發(fā)力度較大但需求相對(duì)不足，以蘇州、佛山等為代表，在明年降息降準(zhǔn)、地方加大購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼或契稅減免等政策預(yù)期下，庫(kù)存經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的消化后才有望恢復(fù)至合理水平。
    樓市政策松綁與否，在一定程度上直接影響不同城市的庫(kù)存去化表現(xiàn)。四個(gè)一線城市和三亞的限購(gòu)政策明年會(huì)放開(kāi)嗎？張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，雖然政策松綁的趨勢(shì)已經(jīng)明朗，京滬深穗的地方政府也將具有調(diào)整限購(gòu)政策的主權(quán)，但北京、上海兩個(gè)城市因過(guò)大人口基數(shù)導(dǎo)致的資源承載壓力猶在，短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，理論上分析，廣州與深圳放開(kāi)的可能性較前兩者大，相信很快就會(huì)有一些具體的寬松調(diào)整。
    對(duì)于北京、上海而言，潛在需求大，適當(dāng)利好刺激可迅速消化庫(kù)存。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些特大城市的不同區(qū)域也將出現(xiàn)庫(kù)存去化分化，外環(huán)以外的郊區(qū)地帶需要繼續(xù)通過(guò)放開(kāi)外來(lái)人口購(gòu)房等條件來(lái)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)，但部分熱點(diǎn)領(lǐng)域或?qū)⒚媾R補(bǔ)庫(kù)存的壓力，所以，去庫(kù)存、補(bǔ)庫(kù)存要兩手抓。
    保障房托底樓市
    保障房一直是近幾年中央調(diào)控房地產(chǎn)的重點(diǎn)，此次住建部會(huì)議明確提出，2015年將新開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程700萬(wàn)套、基本建成480萬(wàn)套，同時(shí)加快實(shí)現(xiàn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)。陳政高指出，這不僅是重大民生工程，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑。
    此前，包括任志強(qiáng)在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士都曾表示，明年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，可能跌至10%以下，從而繼續(xù)對(duì)GDP形成拖累性的影響。張大偉對(duì)此分析，棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)可以為商品房投資下行托底，也是政府補(bǔ)位、解決中低收入階層住房問(wèn)題的必要措施。
    “今年的增量棚戶區(qū)改造是投資的重要支撐，失去這個(gè)支撐，明年房地產(chǎn)投資將雪上加霜?！泵裆C券宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友指出，政府棚改思路也在發(fā)生變化，為了減輕房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，政府可能采用回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目推進(jìn)棚改。
    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，通過(guò)政府搭建平臺(tái)，以一定折扣從市場(chǎng)采購(gòu)商品房用于棚改安置，商品房質(zhì)量比政府自建的安置房質(zhì)量好，百姓愿意接受，有利于庫(kù)存較高的城市加快消化部分庫(kù)存。
    對(duì)于此次會(huì)議提到的“狠抓公租房配套設(shè)施建設(shè)、做好公租房的分配入住”，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉解析稱，公租房房源來(lái)源渠道將拓寬，從以往的單一依賴新建向盤(pán)活存量與新建雙管齊下轉(zhuǎn)化，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能會(huì)使樓市庫(kù)存消化的壓力加大，不過(guò)，“通過(guò)市場(chǎng)籌集”公租房源，對(duì)于部分供大于求的城市和地區(qū)來(lái)說(shuō)，可能成為高企庫(kù)存轉(zhuǎn)化為公租房源的一條道路。
    胡景暉認(rèn)為，隨著各類(lèi)保障房建設(shè)和制度創(chuàng)新的推進(jìn)，未來(lái)將越來(lái)越多地從供應(yīng)端發(fā)揮其對(duì)樓市供需和價(jià)格方面的影響作用。
                                                                                                                           （來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）