隨著保利、金地兩家龍頭房企三季報(bào)出爐，“招保萬金”四大房企三季報(bào)已全部出齊。從成績單來看，四大房企在三季度末的凈利潤增幅已全部轉(zhuǎn)正，四家房企手中持有貨幣資金分別為333億元、356億元、174億元和188億元。營業(yè)收入和凈利潤保持正增長。而從已發(fā)布三季報(bào)的101家上市房企業(yè)績情況來看，持續(xù)的銷售回暖使房企資金狀況得到改善，百家房企手持2000多億元現(xiàn)金，可見房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)點(diǎn)已過。
　　雖然凈利潤增幅轉(zhuǎn)正，但行業(yè)凈利潤率水平并未走出下降通道。與今年半年報(bào)相比，四大龍頭房企中，僅央企招商地產(chǎn)凈利潤率從12%上升至15%，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)則保持12%和7.8%的凈利潤率不變，而萬科凈利潤率繼續(xù)下滑，從年中的14%下滑至11%。
　　“從房企財(cái)務(wù)健康度來講，三季度末明顯要好于年初和二季度末，主要是由于三季度房企的銷售業(yè)績較好，銷售回款增長明顯。”鏈家地產(chǎn)市場部張絮表示，雖然在6月開始出現(xiàn)了明顯的拿地潮，但從全國范圍來看，房企拿地?zé)崆槿匀粵]有全面恢復(fù)。短期內(nèi)仍然會呈現(xiàn)以標(biāo)桿房企為主導(dǎo)的局面。
　　房企存貨近萬億元
　　今年三季度樓市成交活躍，由于銷售面積與新開工面積的增速出現(xiàn)“剪刀差”，市場去庫存速度得以提升。今年3月以來，樓市銷售快速回暖。特別是7-8月，全國樓市成交活躍，并創(chuàng)下年內(nèi)一波交易高峰。受此帶動開發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)情況較二季度有了明顯改善。
　　從101家房企披露的三季報(bào)中可以看出，這些公司前三季度的存貨合計(jì)達(dá)9155.53億元，同比增長24.08%。由于今年開發(fā)商以價(jià)換量銷售策略顯效，三季度房企存貨周轉(zhuǎn)率有了較大改善，樓市去庫存速度明顯提升。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，披露三季報(bào)的房企三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率為0.14次，與去年三季度基本持平，但與今年中報(bào)時(shí)相比，三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率提高了近54.48%，周轉(zhuǎn)速度有了明顯提升。
　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年商品房銷售面積一直保持同比負(fù)增長，但從7月以來，全國商品房銷售面積的同比增長率已明顯改善至9月末的-4%，商品房銷售面積的同比降幅進(jìn)一步收窄。相比之下，新開工面積一直沒有明顯改觀，甚至從6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新開工面積同比降幅擴(kuò)大，銷售面積增速則有所好轉(zhuǎn)，意味著樓市去庫存速度的提升。
　　值得注意的是，由于施工進(jìn)度的安排，不少房企把開竣工高峰期放在了四季度。萬科表示，1-9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，分別完成年初計(jì)劃的66%和49%。萬科預(yù)計(jì)，今年的開竣工面積與年初計(jì)劃相比不會有太大變動，這意味著第四季度公司將有不少項(xiàng)目集中開竣工。業(yè)內(nèi)人士指出，7月以來，不少房企頻頻出手拿地，土地儲備的增長也會導(dǎo)致存貨值增加，一定程度上影響存貨周轉(zhuǎn)速度。但整體來看，上市房企三季度的存貨周轉(zhuǎn)情況已經(jīng)改善。
　　根據(jù)民生證券的測算，9月末全國房地產(chǎn)庫存指數(shù)為18，與前幾個(gè)月相比繼續(xù)下滑，創(chuàng)出年內(nèi)新低，這主要是由于幾個(gè)月來銷售速度加快造成的。民生證券預(yù)計(jì)，隨著新開工數(shù)據(jù)的恢復(fù)以及銷售相對平穩(wěn)，庫存指標(biāo)下行的速度可能放緩。
　　房企拿地?zé)崆楦邼q
　　近日，多個(gè)城市相繼推出了供地計(jì)劃，土地市場持續(xù)升溫。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個(gè)主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米，總土地出讓金達(dá)到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達(dá)326億，基本與9月持平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，迫于土地財(cái)政和供地計(jì)劃的壓力，年底往往是地方政府供地的高峰期。同時(shí)，在經(jīng)過前三季度銷售回暖和近期密集融資后，房企的現(xiàn)金流有所改善，拿地意愿仍然強(qiáng)烈。短期來看，房企拿地?zé)岢被蜓永m(xù)至四季度。
　　繼9月份土地市場出現(xiàn)火爆場面，10月份有多個(gè)城市先后推出不同規(guī)模的供地計(jì)劃，其中大部分地塊有望在11月份順利成交。廣州市國土房管局表示，近期將推出11宗經(jīng)營性用地。上海則表示11月共計(jì)35幅地塊入市，比上月漲59%；推地總面積達(dá)140.68萬平方米，比上月漲16%。
　　“高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，從最近全國主要城市供地及成交土地節(jié)奏看，土地市場回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。按照多地塊樓面價(jià)和區(qū)域內(nèi)整體市場銷售情況看，部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復(fù)蘇及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地積極性也開始上漲。
　　鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利、碧桂園、富力、恒大、華潤置地等10家一線房企在今年1-9月份的拿地金額已達(dá)到931億元。拿地量增加，資金需求必然增加，使得房企必須通過融資、銷售獲取更多現(xiàn)金流，這些都使得四季度房價(jià)上漲可能性大降。
　　房企加大融資力度
　　10月以來，上市房企華南城、融創(chuàng)、龍湖先后通過發(fā)行票據(jù)的方式進(jìn)行融資。另一家上市房企越秀地產(chǎn)是通過信托配售方式融資29.8億港元，而世茂地產(chǎn)則傳出正在洽談銀團(tuán)貸款的消息。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來，大型房企(包括部分非上市公司)意向融資額接近200億美元。此外，一些房企準(zhǔn)備通過港股市場融資。9月，除龍湖地產(chǎn)通過配股方式募得30.89億港元外，金地收購港股公司星獅地產(chǎn)38.48億股，試圖在香港融資打開局面。
　　融資潮的啟動，反映出開發(fā)商對市場預(yù)期的變化。業(yè)內(nèi)人士表示，市場在經(jīng)過幾個(gè)月的底部盤整后，繼續(xù)下挫的空間較小，未來將逐漸從底部走出。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶表示，按照房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，每個(gè)下行周期都是大中房企的擴(kuò)張時(shí)機(jī)，當(dāng)前樓市恰好處于下行周期中，融資潮和拿地潮的出現(xiàn)也正是房企新一輪擴(kuò)張的體現(xiàn)。
 
                                                                                                                           （信息來源：中華工商時(shí)報(bào)）