樓市現(xiàn)回暖，而調(diào)控未曾放松，在“新型城鎮(zhèn)化”的政策導向之下，2013年的房企該如何判斷與應對？昨日，城市觀點論壇中國行2012年度論壇在廣州舉行，樓市專家認為，目前房企已經(jīng)迎來微利時代，開發(fā)新產(chǎn)品，堅持高周轉策略是轉型的重要方向。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一直言，面對市場回暖，如果房企不理性的話，很有可能出臺新的調(diào)控政策。
       土地擴張速度或逐步放緩
       “一方面大家抱怨大城市人涌入太多；另一方面，從全球趨勢看，交通網(wǎng)絡的改進增大了大城市對人流的吸引力。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在論壇上表示，城鎮(zhèn)化爭論還沒有很清晰的結論。
　　巴曙松稱，過去十年，土地城鎮(zhèn)化的速度顯著地快于人口城市化的速度。而這個趨勢或在未來的日子里出現(xiàn)改變。他預計，新的階段環(huán)境和人口結構有變化，流動的方式也會出現(xiàn)變化。“隨著老齡化到來和產(chǎn)業(yè)遷移，未來將出現(xiàn)人口回流，跨省流動人口明顯減少。”與此同時，土地的擴張速度也會逐步放緩，大面積擴張的可能性變小，土地城市化從數(shù)量擴張向效率、內(nèi)涵擴張過渡。
　　而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在論壇中表示，房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應，和相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。“這就是將來房地產(chǎn)業(yè)定位問題。”
　　不理性或惹新政策出臺
　　2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策貫穿全年。而對于2013年的地產(chǎn)調(diào)控政策，朱中一直言道：“目前的市場確確實實有回暖現(xiàn)象，如果我們的企業(yè)不理性的話，是很有可能出臺新的調(diào)控政策。”
　　“為什么2010年4月份出臺關于堅決遏制房價過快上漲的通知？就是因為2010年兩會上，有50%提案是針對房地產(chǎn)。”朱中一表示，理性是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要表現(xiàn)。
　　而著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，調(diào)控房地產(chǎn)不是不讓老百姓改善住房，而是讓更多老百姓分享城市化的好處。不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設的不斷推進帶來的資產(chǎn)性收益的好處。“我以為這沒有什么不好。”
　　　高周轉微利時代到來
　　面對2013年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能遇到的新的機遇和挑戰(zhàn)，房企轉型也已經(jīng)成為無法避免的話題。在轉型時，“高周轉”一詞被頻頻提及。
　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪在論壇上表示，房企已經(jīng)由所謂暴利時代轉入微利時代。他認為，2013年，價平量增依然是主要選擇。
　　而金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士認為：“2012年，地產(chǎn)上市公司平均的周轉速度比2011年減慢了8%。從供需看，當前的房價處于剛需的上限，未來能否繼續(xù)走高主要依賴于真實收入的增長。但是經(jīng)濟增速減緩制約剛需釋放，意味著后土地紅利時代地產(chǎn)行業(yè)必須轉型，從重資產(chǎn)模式轉向輕資產(chǎn)模式。
　
　　凈利率毛利率雙雙回落
　　9日，觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)布了2012年度中國房地產(chǎn)卓越100榜榜單，同時發(fā)布“2012年度中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(地產(chǎn)G30)”等多個榜單。2012年度中國房地產(chǎn)卓越100榜榜單顯示，萬科再次成為冠軍，但與第二名的差距在不斷縮小。保利、恒大進入三強。從銷售金額來看，排名前五的房企銷售金額均超800億元，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最好的成績。
　　而記者發(fā)現(xiàn)，雖然今年的企業(yè)銷售情況不俗，但是財務指標并未有明顯好轉，甚至有所惡化。從單向指標統(tǒng)計來看，在地產(chǎn)G30榜單中，30個龍頭企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為72.54%，較上年度的70.22%有所增加。30家入榜企業(yè)只有2家的資產(chǎn)負債率在35%~60%的安全線以內(nèi)，卻有20家資產(chǎn)負債率超過70%的警戒線，遠超2011年度的15家；另有7家超過80%。
       在平均毛利率方面，30家企業(yè)平均毛利率為39.54%，較2011年度的42.73%有所回落；平均凈利率則為23.56%，同樣較上年度的28.91%大幅回落。
 
                                                                                                                                   (來源：廣州日報)